안녕하세요 날씬합니다.맹지에 주택을 짓거나 토지를 매매하면서 토지 사용 승낙서를 쓸 때 주의사항은 어떤 것들이 있는지 포스트합니다.
토지사용승낙서란?말그대로토지소유자가토지사용을허락하는내용의문서입니다.
일반적으로 맹지에 주택을 짓거나 지역주택사업승인, 금융대출 등의 사유로 토지사용승낙서를 쓰게 되어 사용목적에 따라 사용할 수만 있는 것이지 토지사용승낙을 받았다고 해서 소유권을 갖거나 근저당, 가처분 등을 할 수 있는 것은 아닙니다.
토지사용승낙서의 법적효력계약 당사자 간의 관계에서는 토지사용승낙을 받으면 토지거래 자체와는 별도로 법률상 유상인 경우 임대차 무상인 경우 사용대차의 성격을 지니므로 계약 당시 무효 및 취소사유 등이 아니면 계약이 해지되더라도 법률적 효과가 유지되는 경우가 많습니다.
만약 토지를 매수하기로 하고 잔금 전에 미리 토지사용승낙을 한 경우 매수인은 토지상용승낙서를 이용하여 개발행위허가나 건축허가를 받을 수 있습니다.
건축허가가 나면 착공이나 분양을 진행하기도 하지만 매수인이 토지매도인에게 토지잔금을 지급하지 않더라도 이미 허가된 건축허가 등은 취소할 수 없습니다.건축허가를 취소하기 위해서는 허가처분 효력정지 가처분신청이나 허가처분취소소송을 제기하여 다투어야 합니다.
만약 잔금을 치르지 않고 공사를 진행하다가 공사 진행이 멈춘다면 탈취권 등이 발생할 수 있으므로 토지를 매도하면서 토지사용승낙서를 작성하는 것은 많은 분쟁이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.잔금을 받고 개발(착공, 분양) 등 공사를 하도록 거래해야 안전합니다.
거래대금은 계약금을 조금 더 받고 나머지는 잔금으로 계약하고 중도금을 차감하는 것이 좋습니다.중도금을 입금해 매도자로부터 계약 취소를 어렵게 하는 수법을 써서 이렇게도 못하게 시간만 벌고 본인이 유리할 때 유리한 쪽으로 계약을 이끄는 사람도 있기 때문입니다.
토지사용승낙의 취소계약 위반을 이유로 매매계약이 해지되면 그 토지의 사용승낙도 효력을 상실한다는 판례가 있습니다.
만약 잔금 전에 토지사용승낙서를 써야 한다면 분쟁예방을 위하여 미리 건축허가 취소를 위한 서류를 모두 받아 놓은 후에 쓰는 것이 좋고,
토지사용승낙서를 분쟁예방을 위해 세밀하게 기록하는 것이 좋습니다.예를 들어 계약 당사자의 인적사항, 사용목적, 사용기간, 허가만을 위해 이용하고 잔금 전 착공 및 분양금지, 계약위반에 따른 취소내용 및 서로 협의된 내용 등을 꼼꼼히 기록합니다.
토지소유자와 제3자의 관계원칙으로서 당사자 사이에서만 효력이 있으며, 제3자에게는 효력이 없습니다.토지사용승낙서를 인허가권과 함께 제3자로부터 양도받은 자인 경우 별도 토지소유자로부터 사용승낙을 받아야 합니다.단, 계약 내용 승계 조건이 되었을 경우는 유저, 승낙자 변경 시에도 유효합니다.진입로를 위한 토지사용승낙 일반적으로 맹지에 주택을 건축할 때 도로가 사도인 경우 또는 도로와 연결된 토지소유자로부터 일부 토지사용승낙서를 받아 건축허가를 받게 됩니다.이 경우 토지소유자가 매매나 상속 등으로 소유자가 변경된 후 새로운 토지소유자가 집입로 사용을 거부하고 기존 토지사용승낙서는 무용지물이 됩니다.그러나 집을 지을 때 건축허가 신청 시 그 토지의 사용승낙서가 함께 인허가권자에게 제출된 경우 허가권자는 그 토지를 도로로 지정공고하게 됩니다.도로 지정 공고가 되면 토지 소유자의 의사에 관계없이 도로에서 제공할 의무가 생깁니다.따라서 토지거래에서 토지사용승낙서가 비교적 가볍게 느껴지는 문서라 하더라도 그로 인한 분쟁의 소지는 많기 때문에 꼼꼼한 계약내용이 필요합니다.유료로 한다면 얼마를 어떻게 지불할지 무료라면 언제까지 무료인지 사용자와 승낙자의 입장이 다르기 때문에 서로 협의하는 것이 중요하며,주택진입로로 이용하는 사용자 입장에서는 계약 내용의 계승으로 영구적으로 이용하고, 사용 목적도 도로뿐만 아니라 상하수도, 전기, 도시가스 설치 및 매립까지 기록하여 한 번에 처리할 것을 권장합니다.오늘도 도움이 되는 문장이었으면 좋겠어요.따뜻한 날이니 기분좋게 밝고 행복하게 보내세요.오늘도 감사합니다.^^오늘도 도움이 되는 문장이었으면 좋겠어요.따뜻한 날이니 기분좋게 밝고 행복하게 보내세요.오늘도 감사합니다.^^