전세 사기에 대하여!!

요즘 세입자 보증금을 빼돌리는 ‘전세 사기’가 만연하고 있다고 합니다. 그동안 세입자가 가져간 전세금 총액은 무려 2조원에 이르렀고, 피해 건수도 날로 늘어나고 있어 피해액도 늘어나고 있는 것으로 전해졌다. 특히 젊은 세입자는 더욱 주의해야 합니다. HUG에서는 예금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 젊은 층으로 매우 높은 비율을 차지하고 있습니다. 젊은 세입자들이 가장 조심해야 하는 전세 사기!!! 하지만 모든 유형의 전세 사기가 사기인 것은 아니므로 사전에 전세 사기를 예방하는 것이 더 중요합니다.

전세 사기의 다양한 유형을 살펴보면서 ‘내’ 보증금이 언제 위태로워지고 전세 사기가 어떻게 일어나는지 알려드리겠습니다. 또한 전세 사기를 방지하는 방법과 문제가 발생했을 때 대처하는 방법에 대해서도 살펴보겠습니다.

형법에서 ‘사기’란?

형법에서 ‘사기죄’란 ‘사람을 속여 재물을 인도받게 하거나 재물을 이용하는 행위’를 말한다.

(형법 제347조)

쉽게 말해 사람을 사취해 돈이나 집 등 재물을 훔친 뒤 훔친 물건을 처분하는 행위는 사기죄로 처벌된다. 그러나 사람들이 말하는 ‘전세 사기’는 법적 ‘사기’에 해당하지 않는 경우에도 흔히 사용된다. 이것은 일반적으로 임차인이 보증금을 돌려받을 가능성이 없는 경우에 사용됩니다.

전세 사기의 종류는 주로 이중 계약, 중복 계약, 불법 건물 임대, 깡통 전세 사기 등이 있습니다. 전 세계적으로 계약을 할 때 부동산 중개인만 믿고 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 이 경우 등기부등본에 기재된 소유자와 임차인이 제대로 확인되지 않거나, 집주인의 국세 체납으로 주택이 압류되어 귀중한 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

사기를 당하지 않으려면 임대차 계약 전후에 다음과 같은 예방 조치를 취해야 합니다. 전세 사기의 대상이 되는 경우 전세 보증금을 잃지 않도록 부동산 변호사를 고용해야 합니다. 변호사 비용이 발생하지만 보증금을 날리는 것보다 더 나은 선택입니다.

임대 계약을 체결하기 전에 해야 할 3가지

1. 전세가격 확인

글로벌 계약을 체결하기 전에 임대차 계약 대상 부동산의 관련 공문서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 우선 시세가 주변보다 싸게 나왔다면 그 이유를 확인해야 하고, 국토교통부’실거래가 오픈시스템‘에서 기존 거래가격을 확인하여 전세가격이 합리적인지 확인해야 합니다.

2. 관련 공문서 확인

부동산이 압류될 위험이 있는지 알아보려면 부동산의 공식 문서를 확인해야 합니다. 확인해야 할 공문서는 건물대장, 등기부등본, 전입호 열람명세서 등이다.

1. 건물대장 : 부동산 면적 및 불법건축물 여부 확인(정부 24 웹사이트주민센터에서 발급)
2. 등기부등본 : 부동산의 임대인과 실소유주인지 확인(법원, 무인민원발급기, 홈페이지발급)
3. 입주세대 점검내역서 : 고령임차인 여부, 이중계약 여부, 보증금 전액 확인용(홈페이지 또는 주민센터 발급)

집주인이 조세 체납 이력이 있는 경우 ‘조세 우선주의 원칙’에 따라 세입자 보증금보다 먼저 국세를 징수한다. 재산세, 상속세, 종합부동산세 등 체납된 국세가 전세금보다 많으면 임차인은 전세금 한 푼도 돌려받지 못한다.

임대차 계약을 체결하기 전에 국세조사시스템을 이용하여 집주인이 체납한 세금이 있는지 확인해야 합니다. 미납된 국세는 세무서를 방문하여 신청 및 조회할 수 있습니다. 세무서 방문이 어려운 경우에는 집주인에게 국·지방세 납세증명서를 요구한 후 계약서를 작성하여 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

4. 임대차계약서의 특약사항 기재

위 3가지 확인사항 외에 임대차 계약서에 모기지 관련 특약사항을 작성하여 보증금을 보호하기 위한 안전장치를 추가할 수 있습니다. 저당권 특약은 만일의 사태에 대비한 것으로 세입자가 몰수신고를 하는 날 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 세입자의 전세금보다 우선순위가 높기 때문에 압류나 경매 수익금, 보증금은 반환되지 않을 수 있습니다. 있습니다.

보통 ‘입주신고’를 하면 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하는데, 입주신고는 신청한 다음 날부터 효력이 발생하기 때문에, 모기지론 당일에 효력이 발생하는 모기지. 특약의 경우 ‘입주신고 효력이 발생하는 계약일 익일까지 (다른 저당권이 설정되지 않은 상태로) 계약 당시와 동일하게 유지됩니다.’라고 기재하시면 됩니다.

전세 임대 계약 후 해야 할 3가지

2. 입주신고: 입주신고그렇게 하면 저항이 생기고 보증금을 집주인에게 돌려줄 때까지 세입자의 권리를 보장받을 수 있습니다. 앞서 설명한 바와 같이 입주신고는 신고 다음날부터 효력(저항세력)이 발생합니다. 전입신고를 하시면 경매로 넘어가도 계속 거주하실 수 있으며 보증금 환급시 유리한 위치를 확보하실 수 있습니다. 및 스마트폰 앱도 사용할 수 있습니다. 전입신고가 어려우면 전세권을 설정하여 보증금을 보호해야 합니다. 회사 기숙사 등 입주신고가 어려운 주택을 임차하는 경우에는 우선권이 낮은 자보다 먼저 보증금을 임차할 수 있는 권리를 설정하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 단, 전세로 임대차계약을 체결하기 위해서는 집주인의 동의를 얻어야 합니다. 참고로 등기소를 방문하여 전세권을 신청할 수 있습니다.

3. 확정일자 수령 : 확정일자란 공공기관이 임대차 계약일자를 확정하는 제도입니다. 확정일자는 법원 인터넷등기소 홈페이지나 주민센터에서 확인할 수 있다. 확정일자를 받으면 먼저 상환권을 갖게 되며, 이를 통해 후순위 보유자와 채권자보다 먼저 전세금을 환급받을 수 있습니다.

4. 전세보증금반환보증보험 가입: 전세보증금반납보험은캔전세처럼 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증금을 돌려받을 수 있는 보험상품이다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI)에서 가입이 가능하며, 보증회사에 따라 가입이 가능합니다. 전세가격, 한도, 신청기한 등이 다르기 때문에 전세보증금은 계약 전에 돌려드립니다. 보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

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